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行业动态

国光电器:北京市中伦律师事务所关于公司2017年非公开发行股票涉及房地产业务的专项核查意见

2019-08-05 22:10

  四、 发行人董事、监事、高级管理人员、控股股东及实际控制人承诺 ......... 13

  国光电器、发行人、 指 国光电器股份有限公司,亦指广东国光电器股份有限公司,

  国发[2010]10 号文 指 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》

  国办发[2010]4 号文 指 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》

  国办发[2013]17 号文 指 《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》

  根据国光电器股份有限公司(简称“发行人”、“公司”)与北京市中伦律师事务所(简称“本所”)签订的《专项法律服务合同》的约定及受本所指派,本所律师作为发行人 2017 年非公开发行股票的专项法律顾问, 根据国发[2010]10号文、 国办发[2013]17 号文及《监管政策》 等相关法律、法规、规范性文件的规定,对报告期内 国光电器及境内子公司在境内住宅类房地产开发过程中是否存在因闲置土地和炒地,捂盘惜售、哄抬房价而被行政处罚或调查的情况进行了专项核查,并出具本专项核查意见。

  本所及经办律师根据《证券法》《律师事务所从事证券法律业务管理办法》和《律师事务所证券法律业务执业规则(试行)》等规定及本专项核查意见出具日以前已经发生或者存在的事实,严格履行了法定职责,遵循了勤勉尽责和诚实信用原则,进行了充分的核查,保证本专项核查意见和专项核查意见所认定的事实真实、准确、完整,所发表的结论性意见合法、准确,不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并愿意承担相应的法律责任。

  在出具本专项核查意见之前,本所已获得发行人的书面承诺,发行人承诺已经提供了为出具本专项核查意见所必须的文件和资料,并且该等文件和资料均是真实的、完整的、有效的;文件原件上的签字和印章均为真实、有效之签章;足以影响本所及经办律师做出法律判断的一切事实和资料均已向本所披露,并无任何隐瞒、虚假记载或重大遗漏;文件资料为副本、复印件的,均与正本或原件一致。

  对于本专项核查意见至关重要而又无法得到独立的证据支持的事实,本所律师依赖于有关政府部门、发行人或其他有关单位出具的证明文件出具本专项核查意见。

  本所律师依据我国现行有效的或者发行人的行为、有关事实发生或存在时适用的法律、法规和规范性文件,并基于本所律师对该等规定的理解而发表法律意见。

  本所同意将本专项核查意见作为发行人申请本次发行所必备的法定文件,随同其他申报材料上报中国证监会审核,并依法对所出具的专项核查意见承担相应的法律责任。

  本专项核查意见仅供发行人为本次发行之目的使用,未经本所书面同意,不得用作任何其他目的或用途。

  本所及本所律师根据有关法律、法规、 规范性文件和中国证监会有关要求,按照律师行业公认的业务标准、道德规范和勤勉尽职精神,出具核查意见如下:

  一、 关于发行人是否需要根据《监管政策》出具房地产业务自查报告以及律师是否需要出具专项核查意见的说明

  《监管政策》系为贯彻执行国发[2010]10 号文及国办发[2013]17 号文之规定,要求上市公司在申请再融资、并购重组涉及房地产业务时,及时披露用地违法违规被查处的情形,中介机构应当就相关房地产企业是否存在违法违规行为、是否存在被行政处罚或正在被(立案)调查等情况出具专项核查意见。

  根据本所律师对国发[2010]10 号文的理解,该文提出各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责、坚决抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管等要求,旨在遏制部分城市房价过快上涨,切实解决城镇居民住房问题。

  国办发[2013]17 号文系在房地产市场持续调控的背景下出台,从完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设等六个方面提出要求,以促进房地产市场平稳健康发展。

  根据上述政策的具体内容以及出台背景,本所律师认为,该等政策的调控对象是住宅类房地产开发企业,故从事住宅类房地产开发的上市公司申请再融资或重大资产重组、非房地产行业上市公司通过再融资募集资金投向涉及住宅类房地产开发业务等,需要适用《监管政策》对其是否存在闲置土地和炒地,捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为进行核查,中介机构需就此出具专项核查意见。

  根据发行人及境内控股子公司报告期内经工商行政管理部门核准的经营范围以及发行人的确认,报告期内发行人及境内控股子公司未从事住宅类房地产开发业务。发行人境内控股子公司产业园公司经营范围中包含“房地产开发经营”,产业园公司在建的智能电子产业厂房建设项目(以下简称“智能电子产业项目”)不属于住宅类房地产项目, 该项目情况如下:

  智能电子产业厂房 产业园公司 160,234.52 工业用地 项目建设中

  该项目已在花都区发展和改革局进行备案(备案 项目编号-73-03-009143), 项目名称: 智能电子产业厂房建设项目 ,建设类别:基建, 建设性质:新建。

  根据广州市国土资源和房屋管理局于 2015 年 11 月 30 日下发的《建设用地批准书》 (穗国土建用字[2015]199 号),该项目 用地的用地单位名称为产业园公司, 建设项目名称为 “智能电子产业厂房建设项目 ” , 土地用途为 “工业用地” ,用地方案号为 “ 048” 。

  根据产业园公司 出具的说明,智能电子产业项目尚在建设过程之中,在建项目预计将于 2017 年年底完成建设。建设完成后,产业园公司拟在花都区发展智能电子产业园,打造先进制造业集聚发展平台以及实现产业集聚的公共配套设施和公共服务载体,并以租赁等形式发展自有物业经营业务, 以形成智能电子产业聚集区专业市场的整体氛围。

  根据产业园公司出具的说明,截至 目前,产业园公司不存在住宅类房地产开发业务,除在建的智能电子产业项目外,产业园公司无其他正在开发的项目,也未参与除智能电子产业项目用地之外的其他土地使用权的竞拍。

  发行人本次再融资募集资金拟用于 “微型扬声器产品技术改造项目 ” 和 “智能音响产品技术改造项目 ” ,不涉及“房地产开发业务或重大资产重组置入住宅房地产开发业务”, 不存在投向住宅类房地产开发业务的情形。

  经核查,本所律师认为,产业园公司未从事住宅类房地产开发业务,不属于国发[2010]10 号文、国办发[2013]17 号文调控的范围,原则上无需适用《监管政策》进行房地产核查,但基于勤勉尽责原则,本所律师仍参照适用相关法律、法规、 规范性文件的规定, 就智能电子产业项目出具专项核查意见。

  报告期内发行人及境内控股子公司未从事住宅类房地产开发业务,本次专项核查的范围为产业园公司 目前从事的智能电子产业项目 ,该项目的基本情况如下:

  智能电子产业厂房 产业园公司 160,234.52 工业用地 项目建设中

  本所律师对智能电子产业项目是否存在闲置土地和炒地,捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为进行了核查,核查意见如下:

  “以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满两年未动工开发建设的,可以无偿收回土地使用权;但是因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”

  “本办法所称闲置土地,是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五,中止开发建设满一年的国有建设用地,也可以认定为闲置土地。”

  “除本办法第八条规定情形外,闲置土地按照下列方式处理:(一)未动工开发满一年的,由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后,向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》,按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本;(二)未动工开发满两年的,由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定,报经有批准权的人民政府批准后,向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》,无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的,同时抄送相关土地抵押权人。”

  “上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的,国土资源部不再进行事前审查,对于是否存在土地闲置等问题认定,以国土资源部门公布的行政处罚信息为准。”

  本所律师对产业园公司的智能电子产业项目是否存在闲置土地情形进行了核查, 核查内容为:

  ( 1 ) 产业园公司拟建及在建项目中是否存在超过国有建设用地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的情形;

  (2) 产业园公司在建项目中是否存在已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五,中止开发建设满一年的情形;

  (3) 产业园公司在报告期内是否存在因闲置土地受到相关国土资源管理部门行政处罚的情形。

  ( 1 ) 查阅报告期内产业园公司 的智能电子产业项目 的《国有建设用地使用权出让合同》、土地出让金支付凭证;

  (2) 查阅报告期内产业园公司智能电子产业项目 的建设用地批准书、 建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证;

  (3) 查阅产业园公司 的智能电子产业项目 所在地的国土资源管理部门 网站,查询产业园公司是否存在被认定为闲置土地的情形;

  (4) 查阅产业园公司是否收到国土资源管理部门出具的《闲置土地认定书》、 《征缴土地闲置费决定书》或《调查通知书》,是否存在因闲置土地而被征收土地闲置费、土地使用权被收回或因闲置土地被国土资源管理部门予以行政处罚或立案调查的情形;

  经核查,产业园公司不存在拟建及在建项目中超过国有建设用地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发、已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五、 中止开发建设满一年的国有建设用地的情形。

  产业园公司未收到过国土资源管理部门发出的《闲置土地认定书》《征缴土地闲置费决定书》或《调查通知书》,产业园公司不存在因闲置土地而被征收土地闲置费、土地使用权被收回或因闲置土地被国土资源管理部门予以行政处罚或立案调查的情形。

  根据广州市国土资源和规划委员会于 2017 年 8 月 15 日 出具的证明,产业园公司 自 2014 年设立以来, 不存在因违反土地资源和规划管理法律法规的规定而受到行政处罚 的情形。

  经核查,本所律师认为,公司及境内控股子公司不存在因住宅类房地产业务而闲置土地的情形,亦不存在因闲置土地受到行政处罚或正在被(立案)调查的情形。

  “ 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书; (二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。 ”

  “未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让。 ”

  现行法律、法规及规范性文件未对 “炒地” 的定义做出明确规定。 本所律师基于对前述条款的理解, “炒地” 是指取得土地使用权后未达到上述法律、法规规定的开发标准即以营利为目的进行转让的行为。

  本所律师对产业园公司在报告期内是否存在炒地行为进行了核查,主要内容为:产业园公司报告期内是否存在房地产开发建设投资未达到 25% 以上(不含土地价款)而转让土地及合同约定的房地产开发项目的情形。

  (3) 查询产业园公司 的智能电子产业项目 所在地的 国土资源管理部门 网站,查询产业园公司是否存在因炒地受到行政处罚的情形;

  (4) 查询产业园公司是否收到过国土资源管理部门发出的《行政处罚决定书》或《调查通知书》,是否存在因炒地而被国土资源管理部门予以行政处罚或立案调查的情形;

  经核查,报告期内,产业园公司拥有的土地使用权主要用于智能电子产业项目 建设,不存在违法对外进行转让的情形,未受到有关国土资源管理部门的行政处罚或立案调查的情形。

  根据广州市国土资源和规划委员会于 2017 年 8 月 15 日 出具的证明,产业园公司 自 2014 年设立以来, 不存在因违反土地资源和规划管理法律法规的规定而受到行政处罚 的情形。

  经核查,本所律师认为,公司及境内控股子公司不存在炒地行为的情形,亦不存在因炒地行为受到行政处罚或正在被(立案)调查的情形。

  “价格等有关部门要强化商品住房价格监管,依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为” 。

  “ 已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售。 ”

  “取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业要在 10 日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照申报价格,明码标价对外销售。 ”

  “严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。各地要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。对已经取得预售许可,但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售,以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为,要严肃查处。 ”

  “继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定,严格按照申报价格对外销售。 ”

  “对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业,有关部门要建立联动机制,加大查处力度。 ”

  本所律师对产业园公司从事的智能电子产业项目 是否存在捂盘惜售、哄抬房价行为进行核查,主要内容为:

  ( 1 ) 产业园公司报告期内是否存在取得预售许可证或销售许可证的商品住房开发项目 。如存在, 是否在规定时间内一次性公开全部房源,是否严格执行了明码标价、一房一价规定,是否存在故意采取畸高价格销售或通过签订虚假买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为;

  (2) 产业园公司报告期内是否曾因商品住房项目涉及捂盘惜售、哄抬房价行为受到有关住建部门作出的行政处罚或立案调查的情形。

  ( 1 ) 查阅产业园公司是否取得商品住房开发项目 相关的预售许可证、房产销售清单 (如有) 等资料;

  (2) 查询产业园公司智能电子产业项目 所在地的住建部门网站,查询是否符合在规定时间内一次性公开全部房源、明码标价、一房一价等相关规定;

  (3) 查询产业园公司智能电子产业项目 所在地的住建部门网站的公开信息,核查产业园公司是否存在受到住建部门行政处罚或立案调查的情形;

  (4) 查询产业园公司是否收到过住建部门发出的《行政处罚决定书》或 《调查通知书》,是否存在因捂盘惜售、哄抬房价被住建部门予以行政处罚或立案调查的情形;

  经核查, 产业园公司非从事住宅类房地产开发和经营的企业,其在建的智能电子产业项目 未来拟自用或者出租, 未曾取得商品住房开发项目 相关的预售许可证,亦未进行过商品住房销售。 产业园公司未曾收到过住建部门发出的《行政处罚决定书》 或《调查通知书》, 不存在因捂盘惜售、哄抬房价被住建部门予以行政处罚或立案调查的情形。

  根据花都区住房和建设局于 2017 年 8 月 14 日 出具的证明,产业园公司 自2014 年 11 月 12 日 设立至今一直遵守有关住房和城乡建设等相关法律法规,不存在因违反有关法律、法规及规范性文件的规定而受到行政处罚的情形。

  经核查,本所律师认为,公司及境内控股子公司不存在捂盘惜售和哄抬房价的情形,亦不存在因捂盘惜售和哄抬房价受到行政处罚或正在被(立案)调查的情形。

  发行人董事、监事、高级管理人员、控股股东及实际控制人已作出如下书面承诺:

  “ 国光电器及境内控股子公司自 2014 年 1 月 1 日 至今, 不存在因住宅类房地产业务而闲置土地和炒地, 捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为, 国光电器及境内控股子公司不存在因违反住宅类房地产业务相关的土地和房地产法律、法规、 规范性文件的规定而被行政处罚或调查的情况。

  国光电器已经及时、准确、完整地披露了房地产业务情况,如国光电器存在自查范围内未披露的因住宅类房地产业务而闲置土地和炒地,捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为而受到行政处罚或正在被(立案)调查的情形,给国光电器和投资者造成损失的,承诺人将按照有关法律、法规、规范性文件的规定及证券监管部门的要求承担赔偿责任。”

  综上所述,本所律师已查询智能电子产业项目所在地国土资源管理部门、住建部门网站。经核查,本所律师认为,报告期内发行人及境内控股子公司不存在因住宅类房地产业务而闲置土地和炒地, 捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为,未因前述违法违规行为受到行政处罚或正在被(立案)调查。

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